片区综合开发项目市场化融资模式要点分析

片区综合开发项目市场化融资模式要点分析

片区综合开发项目市场化融资模式要点：

一、项目资本金

基础设施建设投资成为本轮稳定宏观经济的重要手段，但资本金到位困难成为制约项目建设和贷款投放的重要因素之一。

1、2022已经推出了8,000亿元政策性银行信贷额度和国开行、农展行、进出口行分别设立七千多亿元政策性开发性金融工具。2023年政策继续发力，基金项目将是重要的投资模式。

金融工具的具体用途：

一是补充投资重大项目资本金，不超过全部资本金的50%；

二是对于短期内专项债券作为资本金无法到位的，可以为专项债券搭桥。

政策性、开发性金融工具按照市场化原则投资，依法合规自主决策、自负盈亏、自担风险，保本微利，只做财务投资行使相应股东权利，不参与项目实际建设运营，并按照市场化原则确定退出方式。投资项目既要有较强的社会效益，也要有一定的经济可行性，重点投向三类项目：

一是中央财经委员会第十一次会议明确的五大基础设施重点领域（分别为交通水利能源等网络型基础设施、信息科技物流等产业升级基础设施、地下管廊等城市基础设施、高标准农田等农业农村基础设施、国家安全基础设施）

二是重大科技创新等领域

三是其他可由地方政府专项债券投资的项目

四是机场、新型电力基础设施、核电站、油气干线长输管道和充电桩• 基金项目申报中，监管部门要求申报项目资本金不低于项目总投资20%，累计安排的基金占项目资本金比例在50%以内。此外，扣除各类中央财政性资金、用于项目资本金的专项债券和基金后，地方和项目单位资本金出资比例不得低于项目总投资的5%。

2、8月31日国常会要求，对于基金项目，对商业银行配足中长期贷款的情况将进行考核。

二、市场化融资银行如何分析片区项目融资的可行性

银行从以下两个角度考虑：

（一）、合规性

1、项目手续合规；

2、开发模式合规（PPP、特许经营、授权模式、政策联动模式等）；

3、隐性债务合规。

（二）、还款能力

1、片区开发前景（人、技术、产业上下游支撑等）；

2、还款测算；

3、综合还款能力（主体增信）。

包含多个项目，资金用途与还款来源难以对应不清晰，债务与资产难以对应的项目，较难获得融资。ABO、投资人+EPC方案要注意，大项目对应拆分的里边的具体现金流较好的小项目融资，或将大片区拆分为若干小片区进行包装融资。

三、分层剥离融资方法 如下图所示：

四、一二级联动融资

1、以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资

1）、以片区的最终产出为还款来源，打通土地一二级开发，做成自平衡项目（如城市更新片区项目、工业地产、商业地产）；

2）、配置合理的土地产权转让、房屋销售、房屋租赁业务，形成可覆盖总投资的收入 ；

3）、开展市场化融资。

如何打通一二级联动开发：

1）政策联动（低效用地、特殊政策[EOD、TOD等]）；

2）操作联动（产业勾地-带方案挂牌）；

2、以产业经营为主要产出的片区项目如何融资

首先，看园区定位和引入产业有无前景（宝马汽车、小米汽车+主体，区位优势等）其次，规划好开发项目，安排好开发时序，考虑可融资性和资金链衔接（可以先高技术人员的配套等，可先融资）；

综合运用政府注资、土地和房产收入、标准厂房孵化器等收入、产业导入收入、政府补贴补助收入（补市场、入园企业，如标准厂房补企业，企业再支付租金）、专项债、企业债 。

注意：土地出让收入、政府支付-的合规性。

五、当片区还没有收入时的融资——前期征拆及一级开发阶段

1、回迁安置房、保障房融资 ；

2、政府采购工程、采购服务及委托代建的短期融资；

3、分期付款+延期付款 ；

4、与有土地出让收入的项目搭配发行专项债融资；

5、成为有经营性收入项目的配套项目，在收入能够自平衡的情况下开展市场化融资（发债或贷款）；

6、先短期贷款或借款、延付，条件成熟后项目贷款；

7、专项债+市场化融资 ；

8、二级赎买一级（自然资权益函【2021】15号） ；

9、反向委托或反向购买（一二级政策联动融资）。